Peut-on créer une SCI de l'économie sociale et solidaire (ESS) ?

Vous avez un projet immobilier à vocation sociale ou solidaire et vous vous demandez si une SCI peut être intégrée à l’ESS ? Cet article vous explique en détail pourquoi la SCI ne peut pas faire partie de l’Économie Sociale et Solidaire, quelles sont les alternatives, et comment structurer juridiquement un projet immobilier ESS.

⚖️ Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique simple et répandue, utilisée pour :

acquérir et gérer collectivement un bien immobilier,
faciliter la transmission d’un patrimoine,
organiser l’investissement locatif entre plusieurs personnes.

Cependant, elle n’est pas commerciale, n’a pas de gouvernance démocratique et n’impose aucune contrainte sur la lucrativité, ce qui la place en dehors du champ de l’ESS.

🧾 Les critères pour appartenir à l’ESS

D’après la loi du 31 juillet 2014 relative à l’Économie Sociale et Solidaire, une organisation doit remplir les conditions suivantes pour être reconnue comme faisant partie de l’ESS :

Poursuivre une utilité sociale ou un but autre que le partage des bénéfices (ex. : insertion, développement durable, cohésion sociale…)
Gouvernance démocratique (ex. : 1 personne = 1 voix)
Lucrativité limitée (ex. : réinvestissement des excédents, réserves impartageables)
Encadrement de la distribution des dividendes et du capital

🚫 Pourquoi une SCI ne peut pas être une structure ESS

But non lucratif absent : La SCI poursuit souvent un objectif de gestion patrimoniale ou de rendement locatif, ce qui entre en conflit avec la finalité sociale requise.
Gouvernance par quote-part : Les décisions en SCI sont prises en fonction des parts sociales, ce qui est contraire au principe “1 personne = 1 voix” de l’ESS.
Aucune obligation de réinvestissement : La SCI ne prévoit pas de réserves impartageables ni de réinvestissement des bénéfices.
Pas de statut ESUS ni reconnaissance en tant qu’acteur ESS possible.

💡 En résumé : la SCI est un outil patrimonial et fiscal, pas une structure à gouvernance collective ou à finalité sociale. Elle ne peut pas obtenir l’agrément ESUS ni bénéficier des dispositifs de l’ESS.

✅ Quelles alternatives pour un projet immobilier ESS ?

Si votre projet immobilier vise l’intérêt général, l’habitat participatif, un tiers-lieu, un espace de coworking solidaire, ou un projet écologique, voici des structures adaptées au cadre de l’ESS :

1. SCIC immobilière (Société Coopérative d’Intérêt Collectif)

Gouvernance multi-collèges (habitants, partenaires, collectivités…)
Lucrativité encadrée
Reconnue dans l’ESS de plein droit

✅ Exemples : foncières citoyennes, habitats coopératifs, tiers-lieux partagés.

2. SAS agréée ESUS (Entreprise de l’ESS)

Plus flexible qu’une SCIC
Peut intégrer des statuts ESS (finalité sociale, gouvernance partagée, lucrativité limitée)
Compatible avec des investisseurs sociaux

3. Association ou fonds de dotation avec bail emphytéotique

Possibilité de détenir et gérer des biens pour l’intérêt général
Montages possibles avec collectivités ou foncières solidaires

4. Foncière solidaire (ex. : foncière SCIC ou SA d’intérêt collectif)

Structure spécialisée dans l’acquisition et la gestion de foncier pour des projets sociaux
Peut lever des fonds citoyens ou institutionnels

📌 Conclusion

❌ Créer une SCI dans l’ESS n’est pas possible, car elle ne répond pas aux critères de finalité sociale, de gouvernance démocratique ni de lucrativité limitée.

✅ En revanche, plusieurs formes juridiques permettent de porter un projet immobilier dans l’ESS : SCIC, SAS ESUS, foncière solidaire, ou association.

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